Що буде з будинками, де не створять ОСББ - юрист із Закарпаття

Відповідно до Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до 1 липня жителі багатоповерхівок повинні визначити з формою управління своїм будинком: 1) створити ОСББ або 2) здійснювати управління будинком спільно (зборами співвласників), а частину функцій передати управителю (у т.ч. приватному підприємцю), самостійно обраному та найнятому на договірних засадах. 

Таким чином, руйнується монополія комунальних підприємств на надання послуг з утримання багатоповерхівок. Однак там, де мешканці не приймуть відповідного рішення з управління будинком, за них це зроблять місцеві чиновники.Як пояснюють експерти Української Гельсінської спілки з прав людини, «орган місцевого самоврядування на конкурсній основі вибере такому будинку керуючого або управлінську фірму, яка буде грати за своїми правилами і запропонує жителям свої тарифи. Як варіант – таким керуючим може стати все той же ЖЕК. При цьому висока ймовірність того, що вартість послуг керуючої компанії, яку обере і призначить місцева влада, буде завищеною». Окремі юристи та інформаційні ресурси уже лякають людей, що у такому випадку буде вкрай важко відмовитися від послуг нав’язаного місцевою владою управителя і доведеться платити по-повній. Але чи все так однозначно, спробуємо розібратися у спеціальному матеріалі ProZak.

Чому люди не об’єднуються в ОСББ?

Можна назвати багато причин, чому у багатьох багатоповерхівках досі не створені ОСББ: небажання співвласників брати на себе відповідальність за управління будинком, необізнаність із процедурою створення ОСББ, відсутність активних та відповідальних мешканців, які б могли взяти ініціативу у свої руки, усталені споживацькі стереотипи, що держава має забезпечувати всім своїх громадян і т.д. Але не ці причини основні. Корінь проблеми в іншому.

Безумовно, що ОСББ – це ефективна форма управління у новозбудованих багатоквартирних будинках, які щойно введені в експлуатацію, а тому мешканцям такого будинку не потрібно проводити капітальних ремонтів, а лише підтримувати у належному стані те, що є. Однак мешканцям старих будинків, у т.ч. «хрущівок», малосімейок та інших «шедеврів» радянської монументалістики, у багатьох випадках, навіть об’єднавшись в ОСББ, навряд чи вдасться своїми силами, без допомоги місцевої влади вирішити всі глобальні проблеми управління спільною власністю: капітальний ремонт покрівлі, підвалів, фасаду будинку, внутрішніх та зовнішніх інженерних комунікацій тощо.  Олігархи у таких будинках не живуть, а люди, які здатні оплатити житлово-комунальні послуги лише завдяки пільгами та субсидіям, об’єктивно не в змозі знайти навіть кількасот гривень для проведення косметичного ремонту будинку у складчину, не кажучи вже про більш серйозні суми.

Тому найважливішою проблемою є відсутність реальної фінансової підтримки ОСББ з боку державного та місцевих бюджетів. Створивши ОСББ люди, як правило, залишаються сам на сам зі своїми проблемами. У більшості випадків максимум, на що спроможні такі об’єднання - це проведення косметичного ремонту в будинку, прибирання під’їздів та прибудинкової території, заміна дверей у під’їзді та вирішення інших незначних та поточних питань функціонування будинку. Але, якщо будинок знаходиться у напіваварійному стані, ефективність такого ОСББ буде мінімальною. Без підтримки місцевої влади людям не обійтися… Тому, дивлячись на потуги та проблеми своїх сусідів, мешканці інших будинків не поспішають створювати ОСББ.

Чи зажене місцеве влада мешканців таких будинків у «комунальну кабалу»?

Протягом багатьох років управління багатоквартирними будинками здійснювали комунальні підприємства. Люди сплачували гроші за їхні послуги, але послуг (не говорячи про капітальні ремонти) не отримували. Як наслідок, зношений житловий фонд по всій Україні.

Тепер держава хоче або загнати всіх у ОСББ, перекладаючи всі проблеми з хворої голови на здорову, навіть не піднімаючи питання про відповідальність недобросовісних ЖЕКів. А хто не погодиться на ОСББ, нібито буде зобов’язаний платити за послуги управителя будинку, призначеного  місцевою владою. Але не все так просто.

Справді, п.5 прикінцевих та перехідних положень Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що у разі, якщо до 1 липня 2016 року співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу.

Отже, виконкоми місцевих рад самі призначать управителя такого будинку на конкурсній основі. При цьому договір на утримання будинку будуть заключати не самі мешканці, а від їхнього представник місцевих органів влади. Це може призвести до зловживань, коли місцеві чиновники будуть укладати договори на утримання багатоповерхівок зі «своїми» компаніями і затверджувати вигідні для них, а не для мешканців тарифи. Крім того договір укладається строком на один рік, однак «Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк». Тобто повідомляти про відмову від договору може той самий представник місцевої ради, бо саме він є стороною договору.

Але чи зобов’язані мешканці будинків виконувати умови договору, який підписаний «третьою» особою? Тобто чи діє тут принцип «без мене мене одружили»? Звісно, що ні! Відповідно до статті 19 Закону «Про житлово-комунальні послуги» відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах. Учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник. Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником. Тобто потрібно укласти окремі індивідуальні договори з безпосередніми споживачами (власниками квартир) послуг з утримання багатоквартирного будинку.

Чи можна зобов’язати споживачів укласти такі договори? Відповідно до ч.3 статті 20 цього ж Закону споживач зобов'язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. Однак це положення аж ніяк не означає, що споживач зобов’язаний укласти договір виключно на тих умовах, які йому пропонує виконавець послуг (зокрема щодо переліку послуг та цін на них). Відповідно до статті 627 Цивільного кодексу в Україні в договірних відносинах діє свобода договору, тобто сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Це означає, що споживач, як мінімум, вправі відмовитися від укладення договору про надання послуг з утримання багатоквартирного будинку на невигідних умовах. Більше того, чинне законодавство не передбачає відповідальності споживача за відмову від укладення договору (а її і не може бути з огляду на принцип свободи договору).

Отже, органи місцевого самоврядування з 1 липня не зможуть нав’язати свої умови обізнаним у законодавстві мешканцям будинків, де не створять ОСББ та не оберуть свого управителя. Але, безумовно, проблему управління багатоквартирними будинками потрібно вирішувати. Інакше ризикуємо перетворити житловий фонд України на руїни.

Як вийти із патової ситуації?

Перш за все, органи місцевого самоврядування мають шукати компромісні варіанти і знаходити кошти для фінансування капітальних ремонтів багатоповерхівок. Ну і, звісно, держава має долучитися до цих процесів. Зокрема у Верховній Раді зареєстрований законопроект №3332, який передбачає проведення капітальних ремонтів зношеного житлового фонду на умовах співфінансування з державного та місцевих бюджетів. За задумом авторів законопроекту лише після проведення капітального ремонту будинок може бути переданий в повне управління співвласників. У такому випадку значно простіше переконати мешканців створити ОСББ та прийняти на свій баланс будинок у належному стані.

Іноді місцеві чиновники прикриваються тим, що проведення за рахунок місцевого бюджету ремонту будинків, які належать приватним власникам і не відносяться до комунального майна, є нібито нецільовим використанням коштів. Однак відповідно до п.3 статті 30 Закону «Про місцеве самоврядування» до повноважень виконавчих органів міських, сільських та селищних рад належить подання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню ОСББ. Крім того органи місцевого самоврядування наділені повноваженнями з вирішення питань благоустрою населених пунктів, реставрації та використання пам'яток історії і культури, архітектури та містобудування. Саме керуючись цими повноваженнями влада багатьох міст виділяє кошти з місцевого бюджету на ремонт багатоповерхівок, які при цьому знаходяться у спільній приватній власності їх мешканців. Для цього приймаються місцеві програми співфінасування капітальних та поточних ремонтів будинків.

Віталій Дацюк, кандидат юридичних наук для ProZak.info