image

Про особливості договору оренди (найму) житла - юрист із Закарпаття

Орендні відносини беруть свій початок з часів римського права, яке в деякій мірі імплементувалось в основу українського цивільного законодавства, норми якого й досі застосовуються при вирішенні судових спорів.

В період важкого соціально-економічного розвитку нашої держави, та проблемних питань громадян у вирішенні житлових питань, особливо зараз в період наявності великої кількості переселенців, які втратили свої домівки, і які здатні в деякій мірі винаймати житло, не бажають офіційно укладати договори найму. Орендодавці також в силу небажання сплачувати податки в дохід держави уникають офіційного договірного найму.

Така ситуація призводить до того, що в майбутньому при вирішенні спору з приводу найму житла як одна сторона наймач, так і інша наймодавець втрачають можливості належного правового захисту в судовому порядку.

Тому варто задуматись в перевагах офіційно-договірних відносин при оренді житла.

Також, варто розрізняти поняття найму та оренди. Договір оренди житлового приміщення укладається у випадках, якщо однією із сторін договору є юридична особа. Коли ж договір укладається між двома фізичними особами, в такому випадку потрібно укладати договір найму житлового приміщення.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Якщо в подальшому в планах є викуп орендованого житла, то такий договір потребує також обов'язкового нотаріального посвідчення. В договорі оренди житла обов’язково прописуються істотні умови такого договору, визначені Цивільним кодексом України, якими є:  найменування сторін; характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом; строк, на який укладається договір; розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; умови дострокового розірвання договору; порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору; права та зобов'язання сторін; відповідальність сторін та  інші умови, визначені законом.

З метою уникнення в майбутньому спорів, що виникають при оренді житла, потрібно найбільш детально розписати права та обов’язки сторін. Також варто прописати і осіб, які постійно проживають з наймачем, за наявності таких, оскільки такі особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці у разі найму нерухомого майна.

Капітальний ремонт речі, переданої в найм проводиться  наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Косметичний ремонт проводиться за рахунок наймача.

Не менш важливим в договорі найму житла є пункт щодо відповідальності наймача за порушення умов договору. Наймач також несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними.

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Договір про оренду чи найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця або на вимогу наймача у випадках, передбачених законодавством, або у випадку не виконання умов, прописаних в договорі. Якщо сторони не досягли добровільного розірвання такого договору спір вирішується в судовому порядку.

Петро Немеш, професор, Заслужений юрист України

  • Про нас

    Prozak - Інформаційний антидепресант

    Редактор сайту - Костянтин Шевченко

    Тел.: +38 095 308 8778

    Ужгород, вул. Белінського, 24

    mail.prozak@gmail.com